Титульное страхование недвижимости в Казахстане

Титульное страхование – это способ защиты имущественных интересов при оформлении прав на движимое и недвижимое имущество. Оно носит добровольный характер и является самым действенным способом обезопасить добросовестного приобретателя от потери финансов в результате мошеннических схем.

Задача титульного страхования в сфере недвижимости

Покупка имущества, подлежащего государственной регистрации – всегда ответственный шаг. От чистоты сделки по оформлению квартиры или дома может зависеть благополучие целой семьи на долгие годы. Мошеннических схем, реализующихся в сфере недвижимости, великое множество.

Квартиры или дома часто являются объектом длинных цепочек сделок купли-продажи, и если одна из них будет оспорена в суде то, право собственности всех приобретателей может быть признано недействительным.

Некоторые продажи бывают оспорены и при отсутствии злого умысла со стороны продавца. Поэтому, решая, стоит оформлять титульное страхование или нет, покупатель должен учесть все возможные риски.

Наиболее распространенные основания признания сделок недействительными, которыми успешно пользуются мошенники:

при совершении собственником, признанным недееспособным или ограниченным в дееспособности по решению суда;
совершенные гражданином, который не понимает значения своих действий;
заключенные под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные);
при отчуждении совместного имущества одним из супругов без получения согласия второго.

Несмотря на совершенствование законодательства Казахстана в сфере регулирования сделок с недвижимостью, ситуаций в которых злоумышленники, получив деньги, могут воспользоваться приведенными обстоятельствами для признания сделки недействительной, все еще очень много.

Правоохранительные органы часто подключаются, когда противоправные действия уже совершены, а несостоявшийся собственник потерял и деньги, и надежду на приобретение квартиры или дома.

Именно поэтому были разработан вид страховых услуг, позволяющий покупателю минимизировать риски утраты средств при покупке.

Застраховать имущество, находящееся в собственности, можно практически от всех возможных чрезвычайных событий и их последствий: от стихийных бедствий, пожара, порчи водой, грабежа. Титульное страхование позволяет покупателю оградить себя от мошенников при заключении сделки купли-продажи.

Возмещение в рамках титульного страхования недвижимости

Покупка недвижимости часто сопряжена с риском, поскольку даже при тщательно составленном договоре и оформленных документах, вероятность возникновения ситуации, из-за которой сделка будет оспорена, остается. Если это заведомо мошенническая схема, то вынесенное судом решение о том, что добросовестному приобретателю должна быть выплачена сумма ранее им уплаченная за недвижимость, часто не реализуется. Деньги уже сняты со счетов, ответчик не имеет иных средств, и покупатель остается без недвижимости и средств на покупку новой.

Титульное страхование не гарантирует, что сделку не оспорят, но возместит все расходы, соразмерные стоимости имущества. Основанием будет решение суда, который признает сделку недействительной, а покупателя – добросовестным приобретателем и пострадавшей стороной. Так у покупателя останется возможность приобрести другой объект недвижимости.

Понятие титульного страхования

«Титулом» в юридической и страховой отраслях называют документ, подтверждающий наличие законных прав гражданина на конкретное имущество. При страховании объекта недвижимости титул – свидетельство о регистрации собственности или выписка из Единого реестра – документы, подтверждающие права собственника.

При наступлении ситуации, в которой страхователь рискует остаться без недвижимости и денег за нее уплаченных в результате признания сделки ничтожной, страховая компания поможет доказать право на имущество в суде, взяв на себя издержки. При невозможности положительного решения, страхователь возместит полную стоимость недвижимости и расходы, связанные с ее приобретением.

Особенности титульного страхования

Договор титульного страхования заключается между страховой компанией и покупателем имущества при оформлении перехода прав собственности. Заключить договор имеют право только физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, имеющие регистрацию в Казахстане.

Цена услуги зависит от ряда условий:

период действия – самый высокий тариф в первом году, затем ниже, поскольку снижаются и риски;
стоимость имущества – расчетной цифрой берется рыночная стоимость на момент покупки.

Уровень риска, определяется юридической экспертизой. В нее входят история объекта недвижимости, анализ документов, оценка надежности сторон. При наличии высоких рисков, страховщик вправе отказать в предоставлении услуг. Для покупателя это будет означать, что приобретение выбранной недвижимости очень рискованный шаг и лучше отказаться от подобной сделки.

Страховая сумма фиксируется в договоре и остается неизменной на весь период его действия. Также стоимость не может превышать рыночную оценку страхуемой недвижимости. При наступлении страхового случая, страхователь выплачивает сумму, равную цене договора.

Эти условия определяют высокую стоимость титульного страхования, она составляет от 0,5% до 2 % от страховой суммы.

Обычно договор заключается на срок от 6 месяцев до трех лет, это связано с общим сроком исковой давности – 3 года. Сумма выплат распределяется по графику на весь период действия договора.

Порядок оформления

Для оформления страховки вам необходимо будет заполнить заявление и анкету по образцу, утвержденному страховой организацией. Анкета содержит:

персональные данные страхователя: фамилия, имя и отчество, сведения о регистрации;
сведения об имуществе, заявляемом для страхования: адрес, стоимость, перечень предыдущих сделок;
общий срок договора, страховая стоимость, начало ответственности;
сведения о страховых рисках, условиях повышающих или снижающих их уровень;
документы страховой экспертизы.

Полный перечень вопросов индивидуален для каждой страховой компании. Страховщик заинтересован во всестороннем обследовании объекта страхования, сбор первичных данных существенно поможет в суде при неблагоприятном развитии ситуации.

Условия страхового договора

Договор составляется по общим правилам договорного права и в качестве обязательных условий содержит:

реквизиты документа: дату, номер и место заключения;
реквизиты сторон;
права и обязанности сторон;
описание возможных рисков;
указание страховой суммы и страховой премии;
перечень страховых и нестраховых случаев;
условия прекращения и досрочного расторжения договора: окончание срока, полное исполнение обязательств страховщиком, не внесение страхователем очередного взноса, ликвидация организации страховщика;
перечень приложений: график выплат, иные документы.

Плюсы и минусы

Преимущества титульного страхования очевидны при анализе его востребованности на рынке страховых услуг:

гарантированная защита имущественных прав покупателя;
профессиональная проверка приобретаемого объекта, включающая в себя экспертизу;
правовая поддержка со стороны страхователя: представление интересов собственника в суде;
страхование объектов, приобретенных с привлечением ипотечных средств;
возможность выбирать срок договора.

К минусам относят относительно высокую стоимость услуги.

Как выбрать время для заключения договора

Реальная защита сделки возможна только при обращении к страховщикам до заключения договора купли – продажи. У компании будет время для проверки квартиры или дома и сторон, участвующих в его заключении. После проведения проверки страховщик может:

сделать мотивированный отказ в предоставлении услуги – в случае, если риск опротестования сделки очень велик;
выразить согласие, но установить высокий тариф – в случае если риски высокие, но не усматривается нарушения законодательства;
выразить согласие и установить умеренный коэффициент – сделка признана практически безопасной.

Даже в случае признания страховщиком сделки безопасной, опасность появления притязания третьих лиц остается, поскольку мошенники изобретают все новые и новые способы незаконного обогащения. Поэтому, приобретая недвижимость, стоит оформлять титульное страхование.